Anfrage von Gemeinderat Potočnik an Stadtrat Prammer betreffend „Baulandreserven und Wohnbauprojekte“

„Sehr geehrter Herr Bürgermeister, werter Gemeinderat, ich habe eine Anfrage von Gemeinderat Potočnik zu den Themen Baulandreserven und Wohnbauprojekte. Bevor ich aber die Beantwortung dieser insgesamt acht Fragen vornehme, möchte ich noch einige Behauptungen zurechtrücken, die in der Einleitung dieser Anfrage verpackt sind. Zum einen wird behauptet, dass eine Umwidmung von Grünland zu Bauland allen übergeordneten Zielen widersprechen würde. Gleich einmal vorweg, Klima- und Umweltschutz sind wichtige Kriterien in der Raumordnung und haben in den letzten Jahren auch an enormer Bedeutung gewonnen. Der oberösterreichische Landesgesetzgeber sieht aber auch weitere Raumordnungsziele vor, z.B. die Vermeidung von Zersiedelung, die Schaffung von Wohnraum oder eine leistungsfähige Wirtschaft. Die Stadtplanung aber auch die Bau- und Bezirksverwaltung wagen diese unterschiedlichen Interessen bei den ganzen Planungsagenden ab, natürlich widersprechen die sich oft, aber 542 diese Abwägung erfolgt immer fachlich sehr genau und sehr sensibel. Ausschließlich den Klima- oder Umweltschutz zur Beurteilung heranzuziehen, würde den geltenden Rechtsvorschriften widersprechen. Zum anderen wird in der Einleitung behauptet, die Einwohnerzahl von Linz würde stagnieren oder sei nur moderat gestiegen und damit der steigende Wohnbedarf in Frage gestellt. Ich weiß nicht, wie man zu dieser Behauptung kommen kann. Ein kurzer Blick in die Statistik zeigt, dass Linz in den letzten zehn Jahren kontinuierlich um insgesamt 18.000 Bewohner*innen gewachsen ist. Alleine mit diesem Zuwachs wären wir größer als Braunau, das ist übrigens die größte Bezirkshauptstadt in Oberösterreich. Im heurigen Juli haben wir die 210.000 Einwohnergrenze überschritten. Weil es gerade passt, möchte ich Frage 8, das ist die letzte Frage, vorziehen. Zu 8.: Wir gehen in den nächsten Jahren von einem mittleren Wachstum der Linzer Gesamtbevölkerung um jährlich 0,5 Prozent aus, das entspricht einer jährlichen Bevölkerungszunahme von rund 1000 Personen. Diese Zahlen sind aber mit besonderer Vorsicht zu genießen, da unvorhersehbare Ereignisse kurzfristig sehr starke Auswirkungen haben können. Das haben wir in den letzten Jahren natürlich alle mitbekommen, wie z.B. die Pandemie, Kriege oder daraus resultierende Fluchtbewegungen. Die Bevölkerungsprognose ist aber nicht die einzige Kenngröße, die für den Wohnbedarf ausschlaggebend ist. Man muss sich nämlich auch ansehen, wie sich die Bedürfnisse der Menschen ändern. Wir haben mehr Singlehaushalte, wir haben mehr Scheidungen als früher, wir haben einen höheren Flächenbedarf pro Kopf und wir haben immer mehr ältere Menschen, die Dank unseres Lifteinbauprogramms länger in ihren eigenen vier Wänden leben können. Der Bedarf an neuen, zusätzlichen Wohnungen lässt sich aber auch ganz leicht an den aktuellen Zahlen des Landes Oberösterreich herleiten. Letztes Jahr haben in Linz rund 24.000 Menschen eine Wohnung gesucht. Das ist ungefähr die Hälfte des oberösterreichweiten Wohnungssuchendenpools - davon 7400 aus dringendem Grund, das ist z.B. Familienzuwachs oder eine Scheidung. Diese Zahlen zeigen deutlich, dass wir in Linz auch weiterhin zusätzliche Wohnungen benötigen, um einerseits den Bedarf der Menschen zu decken und andererseits den steigenden Mieten entgegenwirken zu können. Zu 1.: Zu den klassischen Brachflächen, also im Sinne von bebauten, aber mittlerweile ungenutzten Grundstücken, liegen uns keine Daten vor. Wenn man aber – so wie ich – in Linz unterwegs ist, fallen einem keine großen Brachen auf. Linz ist wahrscheinlich im Vergleich zu anderen Kommunen, aufgrund der wirtschaftlichen Stärke hier in einer Sonderstellung. An Baulandreserven, also gewidmetem, aber bislang unbebautem Bauland haben wir auf Linzer Stadtgebiet aktuell 173 Hektar, das sind 4,5 Prozent des gesamten Baulands. Das ist ein sehr niedriger und ein sehr guter Wert, denn österreichweit liegt der Durchschnitt bei etwa 20 Prozent. Damit liegt Linz im Vergleich zu anderen Städten und Gemeinden im Spitzenfeld. Zu 2.: Als Bauland für Wohnungen sind rund 123 Hektar vorgesehen, davon sind 105 Hektar reine Wohngebiete und 18 Hektar könnten mit Wohnen gemischt genutzt werden. Unter verschiedenen Annahmen, die die Stadtplanung vorgenommen hat, z.B. Wohnungsgröße, Baudichte oder Wohnanteil, könnten auf diesen Baulandreserven theoretisch etwa 9300 Wohnungen errichtet werden. Das hört sich im ersten Moment nach sehr viel an. Man muss aber wissen, dass diese Baulandreserven für Wohnen meist sehr kleinteilig und über das ganze Stadtgebiet verteilt sind. Von den knapp 650 als Bauland gewidmeten Grundstücken sind etwa 500 kleiner als 2000 Quadratmeter. Größere Flächen haben wir lediglich 543 im Linzer Süden. Außerdem bedeutet die Widmung als Bauland nicht, dass diese Flächen auch verfügbar sind. Unsere Erfahrungen der letzten Jahre zeigen, dass jährlich etwa drei Prozent der Baulandreserven genutzt werden, das gilt vor allem für den Altbestand. Bei Neuwidmungen, wo wir meistens Raumordnungsverträge abschließen, gehen wir davon aus, dass die umgewidmeten Flächen aufgrund der zu tätigenden finanziellen Vorleistungen zumindest mittelfristig auch tatsächlich genutzt werden. Zu 3.: Grundsätzliche Strategien zur Baulandmobilisierung sind bereits im Örtlichen Entwicklungskonzept festgelegt. Es sind dies der Erwerb von Grünflächen durch die Gemeinde, Aufschließungsbeiträge und Raumordnungsverträge. Weitere Vorschläge findet man auch in der Stadtstrategie im Kapitel ‚Öffentliches Interesse und Grundstücksverfügbarkeit‘. Von diesen oben erwähnten Maßnahmen haben sich in den letzten Jahren vor allem die Raumordnungsverträge bewährt. Durch die teils beträchtlichen Infrastrukturkosten, die wir den Bauträgern verrechnen, werden die Grundstücke in der Regel zeitnah verbaut auch ohne ein zeitliches Baugebot. Unter den technischen Infrastrukturkosten versteht man die Kosten für die Errichtung von Straßen, Abbiegespuren, Geh- und Radwegen, Beleuchtung und so weiter. Diese Kosten werden, wenn sie durch eine Bebauungsplan- oder Flächenwidmungsplanänderung ausgelöst werden, zu 100 Prozent an die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer weiterverrechnet. Die sozialen Infrastrukturkosten, das sind jene für Pflichtschulen, Kindergärten und Krabbelstuben werden anteilig weiterverrechnet. Die Aufschließungs- und Erhaltungsbeiträge, die wir nach dem Raumordnungsgesetz für die Wasserversorgung, für die Abwasserentsorgung und für die öffentliche Verkehrsfläche verrechnen können, wirken sich mobilisierend auch auf unbebaute Grundstücke aus. Was den Erwerb von Grundflächen durch die Gemeinde, durch die Stadt Linz betrifft, bin ich mittlerweile eher skeptisch. Bei der aktuellen Preisrally können wir als öffentliche Hand sowieso nicht mithalten. Der Ankauf von Grundstücken würde nur dann Sinn machen, wenn wir unbebautes Grünland zu günstigeren Preisen kaufen, die gibt es mittlerweile aber auch schon fast nicht mehr, um in der Zukunft dieses Grünland in Bauland umzuwidmen. Das würde aber wahrscheinlich eine gesetzliche oder auch vertragliche Nachzahlung erforderlich machen. Ich könnte mir vorstellen, dass die Diskussion sehr interessant wäre, wenn wir oder, wenn ich beauftragt würde, Grünland aufzukaufen, mit der Intention es nachher in Bauland umzuwidmen. Ich glaube, diese Baulandreserven haben sich vor allem in so einem städtischen Bereich wie Linz, mittlerweile ad absurdum geführt. Zu 4.: Die erste Frage, was ist derzeit in Planung? Was gemeinnützige und gewerbliche aber auch private Haus- und Grundstücksbesitzer planen, kann ich beim besten Wissen und Gewissen nicht beantworten. Ich kann aber sagen, dass wir in den letzten Jahren durchschnittlich rund 1500 Wohnungen pro Jahr bewilligt haben. Als fertiggestellt angezeigt wurden von den Projektwerbern im Schnitt 1360 Wohnungen pro Jahr. Prognosen sind bekanntermaßen schwierig, insbesondere, wenn sie die Zukunft betreffen. Die gesamte Baubranche tut sich im Moment schwer, langfristig zu planen. Jeder weiß um die Entwicklung der Grundstückspreise, der Baukosten, der Lieferketten oder der Energieversorgung. Der gemeinnützige Bereich tut sich natürlich umso schwerer, weil wir von den Förderkriterien und den Baukostenlimits des Landes abhängig sind. Eine lineare Fortschreibung der Bauentwicklung ist aber zumindest aufgrund der dargestellten Rahmenbedingungen kurzfristig nicht zu erwarten. Zu 5.: Diese Frage kann ich kurz beantworten: Jede*r Interessierte kann das selbst nachlesen. Die Stadtstrategie ist auf der Homepage der Stadt Linz abzurufen und beschäftigt sich ab Seite 84 mit dieser Frage. 544 Zu 6.: Bei fast jeder Bebauungsplanänderung erfolgt mittlerweile eine maßvolle städtebaulich vertretbare Nachverdichtung. Auch bei Bauprojekten auf Grundlage rechtswirksamer Bebauungspläne bedeutet fast jedes Neubauprojekt eine Nachverdichtung gegenüber dem Bestand. Zudem arbeiten alle relevanten großen Wohnbauträger an verschiedenen Konzepten zur Nachverdichtung bei gleichzeitig qualitativer Verbesserung ihres Bestandes. Die Nachverdichtung oder ich verwende lieber den Begriff die Weiterentwicklung von Wohnanlagen ist auch ein wesentlicher Bestandteil der Linzer Stadtstrategie, mit deren Umsetzung wir gerade beginnen. Zu 7.: Damit Widmungsgewinne nicht nur den Grundeigentümer*innen zu Gute kommen, sondern auch die Interessen der Stadt gewahrt bleiben, werden seit 2016 sogenannte Raumordnungsverträge abgeschlossen. Darauf habe ich schon in der Beantwortung der Frage 3 hingewiesen. Dieses System hat sich mittlerweile bestens bewährt. Mit sogenannten Baulandsicherungsverträgen könnte theoretisch eine Gemeinde sicherstellen, dass von Grünland in Bauland umgewidmete Grundstücke wieder in einer bestimmten Zeit auch tatsächlich bebaut werden. Ansonsten würden diese Grundstücke rückgewidmet. Diese Rückwidmung ist für eine Gemeinde aber mit einem enorm hohen Aufwand verbunden und führt in letzter Konsequenz auch nicht zu dem gewünschten Ergebnis oder dem gewünschten Ziel der Stadtplanung, nämlich einer Bebauung. Das Modell hat sich daher in der Praxis als nicht effektives Mittel gegen Bodenspekulationen herausgestellt. Zur Sicherstellung von leistbarem Wohnen gibt es seit geraumer Zeit das Linzer Modell zur Forcierung des förderbaren und des sozialen Wohnbaus. Dadurch stellen wir sicher, dass bei größeren Wohnbauprojekten mindestens ein Drittel der Fläche für den sozialen Wohnbau vorgesehen wird. Mit der Sanierung des ehemaligen Kasernengebäudes in Ebelsberg haben wir heute noch ein dafür prominentes Beispiel auf der Tagesordnung. Weitergehende Maßnahmen, die insbesondere den Eingriff ins Eigentum ermöglichen würden, sieht der oberösterreichische Landesgesetzgeber leider nicht vor. Dabei gäbe es durchaus verschiedene bewährte Modelle, wenn man zum Beispiel nur nach Südtirol oder nach Bayern blickt, beides bekanntlich keine Länder mit einer großen sozialistischen Tradition. Die konservative Mehrheit im oberösterreichischen Landtag hat aber bislang keine fortschrittlicheren Modelle zugelassen. Danke sehr.“